Der Hypotheken-Industrie der Vereinigten Staaten ist ein wichtiger Finanzsektor. Die Bundesregierung erstellt mehrere Programme oder staatlich geförderten Einrichtungen, um Hypothekenkredite, den Bau zu fördern und zu ermutigen Wohneigentum. Diese Programme umfassen die Government National Mortgage Association, die Federal National Mortgage Association und der Federal Home Loan Mortgage Corporation.

Die US-Subprime-Krise war einer der ersten Indikatoren der Finanzkrise 2007-2010, gekennzeichnet durch einen Anstieg der Subprime-Ausfälle und Zwangsvollstreckungen, und die daraus resultierende Rückgang der Wertpapierunterlage genannten Hypotheken. Die früheren Sparkassenkrise der 1980er und 1990er Jahre und National Mortgage Krise der 1930er Jahre entstanden auch in erster Linie aus unsoliden Baufinanzierungen. Die Hypothekenkrise hat zu einem Anstieg der Zwangsvollstreckungen geführt, was zu den Vereinigten Staaten Abschottung Krise 2010.

Hypothekenbanken

Baufinanzierung ist ein wichtiger Finanzsektor in den Vereinigten Staaten, und viele der Richtlinien, die Darlehen erfüllen müssen, geeignet, um Investoren und Hypotheken-Versicherer zu erfüllen sind. Hypotheken sind Commercial Paper und kann gefördert und frei an andere Inhaber zugeordnet werden. In den USA, der Bundesregierung erstellt mehrere Programme oder staatlich geförderten Einrichtungen, um Hypothekenkredite, den Bau zu fördern und zu ermutigen Wohneigentum. Diese Programme umfassen die Government National Mortgage Association, die Federal National Mortgage Association und der Federal Home Loan Mortgage Corporation. Diese Programme arbeiten, indem sie eine Garantie auf die Hypothekenzahlungen von bestimmten konformen Darlehen. Diese Darlehen werden dann verbrieft und bei einer etwas niedrigeren Zinssatz an Investoren ausgegeben, und werden als hypothekarisch gesicherte Wertpapiere bekannt. Nach der Verbriefung werden diese manchmal "Agentur Papier" oder "Agency Bonds". Egal, ob ein Darlehen entspricht oder nicht, hängt von der Größe und eine Reihe von Richtlinien, die ein in eine automatisierte Underwriting-System durchgeführt werden. Nicht-konforme Hypothekendarlehen, die nicht an Fannie oder Freddie verkauft werden können, sind entweder "jumbo" oder "subprime", und kann auch in hypothekarisch gesicherten Wertpapieren verpackt werden. Einige Unternehmen, die so genannte Korrespondenzbanken, verkaufen alle oder die meisten ihrer geschlossenen Darlehen an diese Investoren, akzeptieren einige Risiken für ihre Ausstellung. Sie bieten oft Nischen Kredite zu höheren Preisen, dass der Anleger nicht wünscht, stammen.

Verbriefung ermöglicht es den Banken, um schnell das Geld relend an andere Kreditnehmer und damit zu mehr Hypotheken zu schaffen, als die Banken könnten mit dem Betrag, den sie auf Kaution zu haben. Dies wiederum ermöglicht es der Öffentlichkeit, diese Hypotheken verwenden, um Häuser, etwas, was die Regierung will, ermutigen zu erwerben. Anleger, die in Übereinstimmung Darlehen unterdessen gewinnen risikoarme Einkommen zu einem höheren Zinssatz als sie von den meisten anderen Anleihen gewinnen konnte. Verbriefung hat sich in den letzten 10 Jahren als Folge der weiteren Verbreitung der Technologie in der Baufinanzierung Welt angebaut. Für Kreditnehmer mit überlegenen Kredit, Staatsanleihen und ideal Profile, hält diese Verbriefungsraten fast künstlich niedrig, da die Pools der Mittel verwendet werden, um neue Kredite zu erstellen kann viel schneller als in den vergangenen Jahren aufgefrischt werden, so dass für eine schnellere Kapitalabfluss aus Investoren, Kreditnehmer, ohne so viele persönliche Geschäftsbeziehungen wie in der Vergangenheit.

Die erhöhte Menge der Kreditvergabe führte zu den Vereinigten Staaten Immobilienblase von 2000-2006. Das Wachstum des stark regulierten derivative Instrumente basierend auf hypothekarisch gesicherte Wertpapiere, wie Collateralized Debt Obligations und Credit Default Swaps, wird weithin als wichtiger ursächlicher Faktor hinter der 2007 Subprime-Finanzkrise erfasst. Als Folge der Immobilienblase, viele Banken, einschließlich Fannie Mae, gegründet strengere Kreditvergaberichtlinien so dass es viel schwieriger, einen Kredit zu erhalten.

Räuberische Baufinanzierung

Es wird befürchtet, in den USA, die Verbraucher sind oft Opfer von räuberischen Baufinanzierung. Die größte Sorge ist, dass Hypothekenbanken und Makler, Betriebs rechtlich, stellen fest, Schlupflöcher im Gesetz, um zusätzlichen Gewinn zu erhalten. Das typische Szenario ist, dass Bedingungen des Darlehens sind über die Hilfe der schlecht informierten und ungebildet Kreditnehmer. Der Kreditnehmer macht eine Reihe von Zins- und Tilgungszahlungen, und dann Voreinstellungen. Der Darlehensgeber erfolgt dann die Eigenschaft, und gewinnt die Höhe des Darlehens, und hält auch die Zins- und Tilgungszahlungen sowie Kredit-gebühren.

Delinquenz

Zu Beginn des Jahres 2008 5,6% aller Hypotheken in den Vereinigten Staaten waren delinquent. Bis zum Ende des ersten Quartals hatte diese Rate gestiegen und umfasst 6,4% der Wohnimmobilien. Diese Zahl enthielt nicht die 2,5% der Haushalte in Abschottung.

US-Hypothekenprozess

Origination

In den USA ist der Prozess, durch den eine Hypothek wird von einem Kreditnehmer gesichert genannt Origination. Dies beinhaltet die Kreditnehmer Einreichung eines Kreditantrag und Dokumentation, um seine / ihre finanzielle Geschichte und / oder Kredit-Geschichte an die Underwriter, die typischerweise eine Bank zusammen. Manchmal wird ein Dritter beteiligt ist, wie etwa ein Hypotheken-Broker. Diese Gesellschaft nimmt Daten des Kreditnehmers und überprüft eine Reihe von Kreditgebern, die Auswahl der diejenigen, die die Bedürfnisse der Verbraucher am besten gerecht wird. Origination ist durch Gesetze, einschließlich der Wahrheit in Lending Act und Real Estate Settlement Procedures Act geregelt. Kredit-Scores werden oft verwendet, und diese müssen mit der Fair Credit Reporting Act einzuhalten. Zusätzlich können verschiedene Landesgesetze gelten. Underwriters erhalten Sie die Anwendung und festzustellen, ob das Darlehen genehmigt werden können. Wenn der Versicherer nicht mit dem vom Kreditnehmer bereitgestellten Dokumentation erfüllt, zusätzliche Unterlagen und Bedingungen vorgeschrieben werden, die so genannte Bestimmungen.

Dokumentation und Kredit-Geschichte kann verwendet werden, um Kredite zu hochwertigen A-Papier, Alt-A und Subprime kategorisieren. Darlehen können auch durch, ob es eine vollständige Dokumentation, alternative Dokumentation oder wenig bis gar keine Dokumentationen, mit extremer "ohne Einkommen keine Arbeit keine Vermögens" Kredite als "NINJA" Kredite bezeichnet kategorisiert werden. Keine doc Darlehen wurden in den frühen 2000er Jahren populär, aber wurden weitgehend nach der Subprime-Krise auslaufen. Low-doc Darlehen tragen einen höheren Zinssatz und waren nur an Kreditnehmer mit ausgezeichnete Kredit und zusätzliche Einnahmen, die schwer zu dokumentieren sein kann theoretisch zur Verfügung. Ab Juli 2010, wobei nicht-doc Darlehen waren Berichten zufolge immer noch angeboten, aber mehr selektiv und mit hoher Anzahlung Anforderungen.

Die folgenden Dokumente sind in der Regel für die traditionellen Underwriter Bewertung erforderlich. In den vergangenen Jahren hat sich der Einsatz "automatisierte Underwriting" statistischen Modellen die Menge an Dokumentation aus viele Kreditnehmer benötigt reduziert. Solche automatisierten Underwriting-Motoren gehören Freddie Mac "Loan Prospector" und Fannie Mae "Desktop Underwriter". Für Kreditnehmer, die ausgezeichnete Kredit und sehr akzeptable Schuldenpositionen haben, kann es praktisch keine Dokumentation des Einkommens oder überhaupt erforderlich Vermögenswerte werden. Viele dieser Dokumente sind auch nicht für nicht-doc und Low-doc Darlehen erforderlich.

• Credit Report
• 1003 Uniform Residential Darlehensanträge
• 1004 Uniform Wohnwertgutachten
• 1005 Überprüfung der Beschäftigungs
• 1006 Überprüfung der Kaution
• 1007 Einfamilienhaus Vergleichbare Mieten Spielplan
• 1008 Übersendung Zusammenfassung
• Kopie der Urkunde des aktuellen Home
• Bundeseinkommensteuersätze für letzten zwei Jahren
• Überprüfung der Hypothek oder die Überprüfung der Auszahlung
• Kreditnehmers Authorization
• Kauf Verkauf Vereinbarung
• 1084a und 1084B und 1088 - verwendet werden, wenn Kreditnehmer Selbstständige

Abschlusskosten

Neben der Anzahlung, enthält die endgültige Einigung der Hypothek Schließung Kosten, die Gebühren für die "Punkte", den Zinssatz zu senken, Anmeldegebühren, Kreditprüfung, Anwaltskosten, Rechtstitelversicherung, Prüfungsgebühren, Prüfungsgebühren, Versicherungsgebühren und andere gehören mögliche sonstige Gebühren. Diese Gebühren können manchmal finanziert werden und zu der Kreditsumme. Im Jahr 2010 schätzungsweise eine Umfrage, dass die durchschnittliche Gesamt Schließung Kosten Vereinigten Staaten auf einem 200.000 $ Haus war $ 3,741.

Marktindizes

Gemeinsame Indizes in den USA sind die US Prime Rate, die London Interbank Offered Rate, und die Treasury-Index; andere Indizes sind im Einsatz, sind aber weniger beliebt.

In den USA ist der festen Zinssatz Hypothek Begriff in der Regel bis zu 30 Jahren, wenn auch längere Laufzeiten unter Umständen angeboten werden.

Internationale Vergleiche

Festhypothek sind in den Vereinigten Staaten gemeinsame, im Gegensatz zu den meisten westeuropäischen, wo variable Hypotheken sind häufiger. Die Vereinigten Staaten haben Wohneigentumspreisen vergleichbar mit Europa, aber insgesamt Ausfallraten sind in Europa niedriger als in den Vereinigten Staaten. Hypothekenfinanzierung beruht mehr auf sekundären Hypothekenmärkte und weniger auf formale Staatsgarantien von Covered Bonds und Einlagen gesichert. Vorfälligkeitsentschädigungen werden von Underwriting Anforderungen großer Organisationen wie Fannie Mae und Freddie Mac abgeraten. Hypotheken-Darlehen sind oft ohne Rückgriff Schulden, im Gegensatz zu den meisten Teilen der Welt.